Procedimiento de desahucio tras la nueva Ley de Vivienda

La ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que entró en vigor el día 26 de mayo del pasado año 2023, vino a establecer una serie de medidas para proteger el derecho constitucional a la vivienda.

Llevamos ya varios meses conviviendo con esta nueva norma. Sin embargo, las dudas e incertidumbre a la hora de instar cualquier procedimiento de desahucio no han disminuido. 

Esta nueva Ley, entre otras medidas que incorpora, introdujo varias modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil que afectan directamente a los procedimientos de desahucio instados judicialmente por los propietarios de la vivienda que tienen arrendada en caso de impago de rentas de alquiler, expiración del plazo legal del contrato de arrendamiento, etcétera. 

A continuación procuraré aglutinar las principales novedades que trae aparejadas esta nueva normativa en relación a los procedimientos de desahucio, resumiéndolas en tres grandes bloques:

1. Diferencias a la hora de interponer una demanda de desahucio según quién lo haga sea pequeño o gran tenedor de vivienda

Antes de la entrada en vigor de esta nueva Ley de Vivienda, el procedimiento a seguir era el mismo, fuera instado por una persona que poseyera muchas propiedades o por una que tan sólo tuviera una. 

En este sentido, la principal novedad de esta normativa es la gran diferencia que establece a la hora de interponer una demanda de desahucio según el arrendador sea considerado gran tenedor o no.

  • Pero, ¿a quién se puede considerar gran tenedor? 

El artículo 3.k) de la Ley 12/2023, gran tenedor es aquella “persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”. 

No obstante, las Comunidades Autónomas podrían modular esta definición, y entender como grandes tenedores también a aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en entornos de mercado residencial tensionado. 

  • ¿Qué diferencias establece la ley para los pequeños y grandes tenedores?

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, introduce de forma novedosa la obligación de toda persona que vaya a interponer una demanda de desahucio (sea o no gran tenedora) de acreditar dos cuestiones:

  1. Si el inmueble constituye la vivienda habitual de la persona ocupante.
  2. Si el demandante tiene la condición o no de gran tenedor (aportando certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre del demandante)

Y con respecto a este segundo punto vienen las grandes diferencias. 

En caso de que efectivamente quién pretenda promover el desahucio encaje en la definición legal de gran tenedor, es él, y no el inquilino, quién tiene que acreditar al momento de interponer la demanda si el demandado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. 

Os preguntaréis cómo puede un propietario demostrar, e incluso saber, si el inquilino se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Pues bien, la ley determina que para acreditarlo, hay que aportar un documento de los Servicios Sociales (siempre previo consentimiento del inquilino) que venga a decir que la persona “no está en situación de vulnerabilidad económica”. 

Porque si el inquilino efectivamente es considerado económicamente vulnerable por el organismo competente, para que la demanda de desahucio sea admitida, el propietario gran tenedor deberá acreditar haberse sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación con el arrendatario. 

2. Estudio de la situación de vulnerabilidad del demandado

Una vez admitida a trámite la demanda, si el inmueble que pretende recuperar el propietario es vivienda habitual de la parte demandada, entonces se procederá a estudiar si se encuentra en situación de vulnerabilidad. 

  • ¿Cómo se hará lo anterior? 

Por un lado, informando al inquilino de que podrá acudir a los Servicios Sociales competentes para solicitar un informe de vulnerabilidad. Y, por otro lado, siendo el Juzgado quién comunique directamente a estos Servicios de la existencia de un procedimiento de desahucio contra el inquilino del que se trate y solicitándoles que verifiquen si se encuentra o no en situación de vulnerabilidad. 

  • ¿Y si se considera que el inquilino está en situación de vulnerabilidad? 

Será entonces cuando el Juzgado podrá suspender el procedimiento de desahucio durante un plazo máximo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica. Los plazos antes de esta reforma, eran menores. 

 

El objeto de esta suspensión es que puedan adoptarse las medidas que los Servicios Sociales han de establecer (alternativas de alquiler social, ayudas económicas, etcétera) para el caso en que consideren que la persona demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad. 

 

Una vez transcurrido el plazo, entonces el procedimiento continuará su cauce. 

 

3. Obligación de señalar la hora y día en que tendrá lugar el lanzamiento

Antes de la entrada en vigor de esta nueva Ley, habitualmente las Sentencias o Decretos que acordaban el lanzamiento tan sólo señalaban el día en que iba a tener lugar. Sin embargo, ahora la ley obliga a los Juzgados a establecer no sólo el día, sino también la “hora exacta” en la que tendrá lugar este lanzamiento. 

 

En definitiva, la nueva ley es muy exigente a la hora de promover cualquier procedimiento de desahucio, lo que aconseja en mayor medida contar con asesoramiento jurídico desde el inicio.

Consúltame!